בתקופה האחרונה כולנו עדים להונאות ויצירת מושגים חדשים בתחומי המקרקעין, מושגים כגון "דירה רעיונית" או "זכות עתידית לדירה בקרקע חקלאית" הפכו שגורים בפי כל וזאת בשל החשיפה התקשורתית הרבה לה זוכות פרשות ענבל אור ואורן קובי עם חברת "אדמה".
פרשות אלו ונוספות, מחדדות את הצורך בבדיקות מקיפות של אנשי מקצוע כדוגמת עורך דין ליקויי בניה ומקרקעין בטרם קבלת ההחלטה לביצוע העסקה. בדיקות אלה חיוניות להקטנת הסיכון ולהגדלת הסיכוי לביצוע עסקה מטיבה. דוגמא טובה, השבוע נכנסה למשרדי שאלה לגבי עסקת רכישה של קרקע חקלאית במתחם הר- 2200/א המכונה "חוף התכלת" ונמצא בשטח השיפוט של עיריית הרצליה (חטיבת הקרקע בין מלון מנדרין מדרום, ועד מרינה הרצליה מצפון).
הלקוח קיבל הצעה מפתה לרכוש כמה מטרים שיחפוץ מתוך השטח של בעלי הקרקע, על בסיס מחיר קבוע למטר רבוע (ירצה 10 מטר יקנה, ירצה 100 מטר יקנה וכו'), וזאת תוך יצירת מצג של "התחייבות" מצד המשווק שלאחר אישור התוכנית (אם וכאשר), שוויה של הקרקע יעלה בעשרות רבות של אחוזים, בטווח זמן של עד שלוש שנים. מצגים אלו לוו בגרפים צבעונים, בתצלומי אוויר ובשמות של משרדי עורכי דין ואנשי מקצוע שונים, וכמובן תוך כדי לחץ מתון (או מוגזם) על הלקוח "כי הכל עולה, ועוד מעט לא יישאר".
לאחר בחינת הדברים, הוצגו בפני הלקוח מספר נתונים שמשווקי הקרקע העדיפו לא להציג, וביניהם (רשימה חלקית בלבד):
- התוכנית שהוגשה מציגה ייעוד קרקע מעורב (מסחר, מלונאות ומגורים) והוחזרה לוועדה המחוזית לשינויים ותוספות. אי לכך לא ניתן בשלב זה לדעת מה יהיה יעודה של החלקה הספציפית בגוש הספציפי.
- הערכות לאישור התוכנית הינן בטווח זמן של בין 10 ל-15 שנים (הערכה עדכנית, שיכולה כמובן להשתנות) ולא כפי שהוצג (עד 3 שנים…).
- ההפקעה המיועדת בתוכנית הינה של 64% לטובת שטחים ציבוריים, תחבורה, תשתיות ועוד, (לצורך הדוגמא, ברכישה של 100 מ"ר יוותרו בידי הרוכש 36 מ"ר נטו בלבד).
- 50% היטל השבחה בעסקה מסוג זה, ולאור היותה קרקע מיועדת לחקלאות, ניתן להעריך כי סכומי ההשבחה יהוו תשלום משמעותי.
- תקן שמאי 22, אשר אושר בשנת 2014 (חוות דעת של שמאי מקרקעין) ובו נקבע, כי המשווק צריך (עדיין לא חייב) להציג לכל המתעניינים, דו"ח שמאות ספציפית לגבי קרקע שאינה מאושרת לבניה על פי פרמטרים מוגדרים וקשיחים אשר די בהם בכדי להרתיע רוכשים פוטנציאלים מחלק משמעותי מעסקאות מסוג זה.
את ההמלצה שקיבל הלקוח, תנחשו לבד….
המאמר באדיבות האתר של עורך דין גיל אדר: www.adar-law.co.il
לקריאת טיפים ומאמרים נוספים בנושא בנייה, מוזמנים להיכנס לאתר עולם הבנייה.